撰文者:郭莉芳

房價愈墊愈高,你還在等回檔時機?挑對時機不如買對房子,5大類型的房子,5位達人教你怎麼選!

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你總是覺得薪資追不上房價,買不起房子嗎?根據《Smart智富》月刊與Yahoo!奇摩理財頻道合作的調查,台灣有高達57%的民眾感覺房價太貴,買不下手。而這項調查也顯示,有高達70%的民眾認為2010年的台灣房價不會跌,甚至可能再往上漲。

11.jpg 7成民眾相信房價不會回檔


想等房價回檔,卻年年墊高 忍痛出手後果然又漲一波

感覺房價還會再漲,卻始終不敢買房,很多人的問題不在經濟能力,而是不甘心追漲的心態。

先來看看一名台北榮總醫師的故事,因為工作便利考量,這名醫師一直想在鄰近榮總的天母地區置產,5年前,他看上的房子每坪約40萬元出頭,不過眼見台北房價不斷攀升,他聽到一些認為房市即將泡沫、房價會下修的聲音。就這樣,醫師足足等了4年,要靜待房價修正的好時機,卻眼睜睜看著房價年年墊高,自然更出不了手。

直到2008年金融海嘯,終於讓醫師盼到房價下跌。他估計過去一波的房市多頭,天母地區起碼漲了4成,他不敢指望房價重回當年的每坪40萬元,心想只要漲幅縮小到兩成,他就出手。沒想到,他等不到房價下修至心中的理想價位,2009年3月,房價又悄然反轉,這一次他不敢再等,忍痛出手購屋,單坪成交價約60幾萬元,近期行情更已經漲到逾70萬元。

薪水不漲,房價卻似乎拚命漲,難道我們非得接受這個「不合理」的事實嗎?其實未必!
對於全台2,300萬人來說,台灣近年房價大漲,大部分是被誇大了,主要是大台北地區、台中七期,及部分都會的特定地區房價,因為海外資金回流潮帶動大漲所造成的假象,如果排除這些漲幅特別大的區域,事實上,房價漲幅還算溫和,並未達到泡沫。

海外資金回流,特定區域才受惠 全台多數根本沒泡沫問題

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰與台灣房屋首席總經理彭培業不約而同指出:走出台北市,台中除了七期、高雄除了美術館區,這兩個豪宅推案重鎮之外,其他地方的一般住宅都沒漲到。

數字會說話,以全台5大都會區中古屋成交行情平均價格來看,從2006年至2009年,台北市的房價漲幅最大,高達40.90%;台中次之,但漲幅遠低於台北,僅有19.31%。而桃園縣、高雄市這兩個人口密集區,在過去4年的房地產大行情中更是表現平穩,漲幅各只有6.02%與5.96%。若再扣除這4年的消費者物價指數(CPI)年增率5.06%的話,漲幅甚微。

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只有北市漲多 全台房市並未泡沫


除了台北市之外,平均屋價漲幅不高,可能代表兩種意義,其一是所有房屋的價格都維持平穩,其二是部分房屋漲幅較大,但多數房子只溫和上揚,甚至部分還下跌。衡量現實的狀況,應為後者。

所以當台北的預售豪宅上看每坪200萬元,中古屋「帝寶」最新成交價也飆破190萬元,台中七期豪宅每坪賣到60萬元,高雄美術館豪宅每坪上喊35萬元,這些高單價產品,正是造成一般民眾認為房價高得嚇人的主要印象來源。

平均來看,全台房價並不算漲到離譜,但是指望目前的房價下跌,可能嗎?

疑問1:生育率降低、人口成長有限,建商卻不斷蓋新房子,台灣房價長期走空?

台灣生育率2009年掉到全世界倒數第一,經建會更下修人口負成長的時間可能提前在2017年實現,房子是蓋給人住的,如果人口成長沒有增加,房價還能夠漲得上去嗎?

北市人口流失,房價反而攀高 換屋需求與首購族支撐

事實上,人口只是決定住宅需求的要素之一,如果忽略其他變數,只觀察人口消長,就要推定屋價的趨勢,很容易陷入過於簡化而犯大錯。

就以人口流失速度最快的台北市為例,房價卻漲最快,即使走出台北市,看看人口變化不大的高雄市,房價也是往上走。

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人口減少≠房價下跌


為何如此?原因之一在於老房子會折舊,人們對房子的需求也會改變。

即使人口未見成長,但「換屋需求」仍在,多數人都希望房子愈換愈大、愈換愈新,因此建商大蓋新房子,房屋去化速度或許會因新增供給而變慢,但價格卻不見得會因此下滑。

另一方面,年輕人口逐年長大,既有家庭又會出現小孩自立門戶的情況,這也是最大宗的首購族群。

疑問2:國民所得沒有增加,所以房價沒理由漲?

台灣房市正出現結構性的變化,海外資金回籠,造成某些地區的房價大漲,支撐這些需求的資金來自海外,這些海外所得並未被統計到國民所得當中。因此,表面上國民所得沒增加,但買得起好房子的人,卻不見得少。

海外資金持續回流、利率低檔 買得起好房子的人並不少

戴德梁行總經理顏炳立就以過去幾年的經驗下了這樣的結論,低利環境不變、海外資金持續回流、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)簽訂等資金潮簇擁的利多情況下,資金潮未歇,無限資金在市場上追逐有限資產,他大膽直言:房地產何來泡沫之有?

在整體房價易漲難跌的前提下,若有自住或換屋需求,是不是只要閉著眼睛買就對了,否則以後更買不起?錯!在高房價時代,看對時機,不如買對房子,如果買錯區域、買錯產品,你還是可能買貴了!不僅嘗不到房屋增值的甜美果實,未來還可能要賠錢求售。

永慶房屋首席房產顧問葉國華以朋友的親身經歷為例,他朋友在1995年以每坪20萬元,買進離台北縣板橋市亞東醫院捷運站路程約30分鐘的全新成屋,直到2003年以14萬元賠錢賣出,雖然當時已有板南線的捷運題材加持,但因為離捷運站實在太遠,房價不漲反跌。

怎樣的房子才是對的好宅呢?根據《Smart智富》月刊調查,民眾買屋的第一考量是自己的負擔能力。簡單說,人人都知道台北市大安區的房子最保值,但是能負擔大安區房價的人卻有限,如果不買大安區、不買台北市,就買不到好房子嗎?

每個城市都有好地段 每個好地段都有便宜屋可揀

那可未必,處處有好宅,關鍵在你選屋的眼光與買進的價格,以房屋達人張美美為例,她在房市長期低迷的高雄市經營多年,先後買賣過200間房子,從未買過高雄市以外的房子,更遑論大安區,卻能在30歲,就累積了千萬元身價。

根據張美美的經驗,每個城市都有好地段,每個好地段都還有便宜屋可揀,只是房價不景氣的時代,放眼處處是好屋,可以挑精撿肥,狠狠的砍價;但進入高房價時代,合理價的好屋愈來愈少,一定要眼光精準。

好標的一旦出現,出手要快,但是也要留意條件不佳的次級物件,隨著房市熱絡趁機倒出,一旦買錯、買貴了,將是得不償失。

如果你還沒有買房子,或是還在等換屋好時機,面臨當前的高房價時代,你知道要怎麼挑,才能買到超值好屋嗎?以下5位達人,將針對公寓、華廈、社區大樓、透天厝、套房等5大類型的房子,傾囊相授挑屋心法與比價祕訣,讓你有機會用B咖價,買到未來的A咖好屋。
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