業周刊 第1122期 2009-05-25 撰文者:賴寧寧 研究員:鄭凱達

在台灣,能夠在未來7、8年內漲1倍的房子,不是豪宅,不是捷運屋,而是都市更新的老宅。這種房子自住、出租、投資皆宜,上漲潛力最大,已經成為投資房市的首選。

今年三月,本刊製作了「買房救現金」的封面故事,提醒讀者,在一年期存款利率只剩下一.一一%的此時,你的現金可以不用存在銀行,買房子可以保值;現在,我們還要再提醒讀者,你的現金,還有賺一倍的可能,那就是:「買老房子」,因為經過「都市更新」,老屋翻成新屋後,每一間都可以賺一倍,甚至更多。

今年五月十二日,對於台北市尚華仁愛大樓主委陳顯雄來說,是非常重要的一天。因為這一天,尚華仁愛大樓獲得第一銀行十億元的融資,將在三個月後拆屋重建,預計三年後,尚華仁愛大樓將從九二一大地震的危樓,變成全新、鋼骨結構的大樓。

陳顯雄花了十年的時間,整合了五十七戶住戶,完成這件住戶自建都市更新案。「十年啊!很長的時間,不過一切都是值得的,」陳顯雄原來五十五坪的家,因為危樓的「身分」,市價每坪只有四十萬元(遠低於附近每坪六十萬元的中古大樓行情),經過都更魔法,變成六十五坪,每坪價格至少八十萬元起跳的新宅。

陳顯雄自宅的總價,由現在的二千二百萬元,即將變成五千二百萬元以上,身價翻漲一.三倍以上。其他的住戶也都有相同的幸福預期,每個人都笑得合不攏嘴。

趨勢:都更申請年年增加 連戰住的一品大廈也已行動

並不是每一個都市更新案都要花十年的時間整合,也有整合比較快的案例。例如坐落在台北市羅斯福路一段的「中正史坦威」,是都市更新案的經典案例,推動的速度最快,從民國九十一年底畫定都更區到九十六年底完工,花了五年。目前信義房屋貼出來的史坦威售價是每坪七十到七十五萬元。而民國九十一年底都市更新之前,原路段的老屋單價每坪不到三十萬元。都市更新就像仙女棒,輕輕一點,就讓房價上漲超過一.三倍。

記者走訪史坦威旁一排一樓、二樓磚造、或者用鐵皮興建的老舊矮房,兩邊相隔一條不到十公尺小路,屋況卻有如天壤之別。記者問:「你們為什麼沒有一起都更?」住在老舊透天厝的新營里十二鄰鄰長李多喜說:「那時候就隔了一條馬路,所以這邊沒有畫進去啦!」抬頭望著史坦威十五層的樓高,每戶總價超過三千萬元,在附近住了三、四十年的李多喜說:「以前的老鄰居很多人都搬走,搬來的都是有錢人,都不太認識。」實際情況確實如此,改建後,原住戶一一賣掉新房子,變成千萬富翁。

都市更新的魔力就在這裡,平地起高樓,平民變富戶。就連國民黨榮譽主席連戰居住的一品大廈,這是台北市早期的「十大名廈」之一,也在去年底完成都更第一步,獲得市政府同意畫為「都市更新單元」。都更的魅力,連一品大廈的住戶都心動。

數據證明,近十年來,都更在台北市和台北縣的熱度升高。台北市都市更新處統計,民國八十九年台北市申請都更的案件為六件,民國九十七年有八十八件。今年第一季房市平淡,但台北市申請都更的案件仍有十八件。台北市都市更新處長林崇傑說:「都更案件並沒有因為房地產不景氣而減少。」

台北縣城鄉發展局統計,民國八十九年台北縣申請都更的案件為零,到了民國九十七年增為三十七件。台中市和高雄市也有都更申請案產生,台中市含九二一災後重建,共有十四件,高雄市有三件。到今年第一季為止,台北市、台北縣、台中市和高雄市累計申請都更案件達五百二十五件。

即使如此,申請都更的件數跟四大縣市廣大的老房住戶數量相比,猶如滄海之一粟。根據信義房屋企研室、台北市、台北縣、台中市、高雄市政府的資料顯示,去年底四大縣市的房屋總數為三百三十三萬餘戶,而屋齡超過三十年的老屋有一百四十五萬餘戶,比率高達四三.五%。換句話說,四大縣市每二‧三戶裡,就有一戶是屋齡超過三十年的老房子,比率非常高。隨著時間過去,老屋更新的迫切性越來越高。

 誘因:不花一毛錢搬新家 四大縣市一百四十多萬戶有機會

內政部營建署在民國八十七年通過《都市更新條例》,各縣市政府根據母法頒布《都市更新自治條例》,各縣市可根據各自城市、社區房屋的老舊狀況,制定施行細則、容積獎勵等,主要用意之一就是促使老屋住戶原地改建,提升房屋的結構安全,並改善市容。法令中能讓新房子幾乎不縮水的魔法,就是「都更的容積獎勵」。以台北市為例,最高可獎勵五成的容積率,以土地使用分區是「住三」為例,原來的容積率是二二五%,如果取得都更條件,新屋的容積率是三三七.五%,比原來多出五成,意思就是樓地板面積可以多出五成,十層樓可以增為十五層樓,對於住戶和建商來講,都非常具有誘因。

因此,符合都更的老屋,樓層越低(最好是四樓以下)、原來容積率越高,都更後價值較高,住戶較容易跟建商談到好條件。

《都市更新條例》實施了十一年,信義房屋企研室統計,四大縣市迄今都更完工的戶數三千四百七十二戶,只占三百三十三萬多總戶數的千分之一,尚有一百四十五萬餘戶的老屋住戶,可以研究都市更新的方法,追求房價漲一倍的甜美果實。

場景拉到台北市光復南路巷子裡的咖啡廳,今年五月八日晚上七點半,將近五十位市民大道旁老舊社區的住戶,正專注聆聽悅中都市更新管理顧問公司總經理吳紹琥說明他們的未來:「如何不花一毛錢,擁有新房子。」

這五十位住戶所住社區的房子被檢測出輻射鋼筋,被台北市政府畫為「都市更新區」。依照都更的容積獎勵初步換算出來,新房子可以和原來一樣大,但是,老屋每坪不到三十萬,新屋行情價是六十萬元,「至少賺一倍」。

都市更新不僅對老屋住戶有好處,對於房市投資客也有很高的吸引力。以五十歲的傅小姐為例,她投資房地產超過二十年,去年,她看到「都更商機」。

投資:收購精華區老屋 有人熬了十六年獲利近億元

十六年前,她在台北市臨沂街買下一間四十五坪公寓,總價一千六百萬元。由於距離忠孝東路近,旁邊又是忠孝新生捷運站,地點好,多年來,一直有建商上門談改建,不過,因為住戶意見多,一直沒成功。

三年前,一家都市更新公司找上門,有了中間人媒合,終於搞定九成住戶,也吸引告知建商提案,結果「條件比較好」的元利建設公司初步獲選,傅小姐這間土地持分十二坪的土地,因為是商業用地,換到將來九十九坪的大房子,還有三個停車位。她算了一下,建商計畫推出一坪一百萬元的預售屋,房子的市值九千九百萬元,三個停車位,以每個停車位兩百萬元計算,都更後的房子價值提高到一億零五百萬元。以一千六百萬元買進成本計算,傅小姐投資十六年,因為都更獲利超過五.五倍。她笑著說:「都更進度很慢,剛好適合我們這種退休的人。」現在,她在台北市大安區、信義區積極尋找三、四十年老屋,準備複製「臨沂街經驗」。

「幾乎任何一件都更案,地主都能賺至少一倍。」財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成說。都更這麼好賺,那需要多久時間呢?台北都更處長林崇傑說:「平均需要二千八百天(約七.七年)。」

除了時間的考驗之外,住戶的共識是更大的難題。住展房屋網總監陳韻如說:「只要有一、兩戶不配合,變成釘子戶,整個都更案就可能被卡住。」

利多:政策面鼓勵改建 建商為省購地成本,更熱中都更

不過從政策面和市場供需的角度來看,都更的題材越來越熱,原因有三:

一、政府做多。除了馬政府愛台十二項建設、振興經濟方案均有「都更」計畫外,各縣市政府,也把「都更」成效當成政績。以台北市為例,除了都更自治條例外,另外還有「台北好好看」系列,提供都更、「拉皮」(房屋外觀整修)的獎勵措施,積極美化台北市容;此外,更積極縮短都更程序,提高效率。林崇傑說:「未來自行畫定都更區,將免除送更新計畫、送北市都市計畫委員會審議等程序。」
 
林崇傑說,都更案失敗的原因,幾乎都是少數住戶(指釘子戶)不同意。都更條例第三十六條賦予政府公權力,也就是都更案是「多數決」,並不需要「百分之百同意」才能執行。但過去從來沒有政府敢「依法」行政,也沒有訂定施行細則;因此,他考慮率其他縣市之先,在今年下半年行使公權力,讓目前幾件「動不了」的都更案,順利進行。

他也認為,都更案應有團隊「早期介入」,「像打預防針一樣」把正確觀念帶給住戶,才不會因為一開始的歧見,造成日後窒礙難行。

二、建商參與。台北市寸土寸金,精華地越標越高,今年四月十六日幸福人壽以每坪高達三百零六萬元,標下信義區D3土地,容積單價(以容積率算出未來可蓋總坪數的每坪單價)每坪達一百五十三萬三千元,創下國內新高。地主因為土地稀有而惜售,造成建商取得土地的成本越來越貴。

相形之下,建商從事都更整合,所需花費的是耐心、時間,但付出的資金卻比標地少得多。以今年一月動工的廣宇建設「首善」都更案來看,華固建設最近剛標下和「首善」同樣位於大同區的一塊土地,每坪二百三十多萬元,但廣宇建設在「首善」花了兩年半,取得將近一千坪土地,每坪地價六十萬元。都更案讓建商的土地成本只有購地自建的四分之一,這就是近兩年中小型建商願意投入人力在都更案的原因。

三、各方人馬介入。截至今年四月底為止,以「都市更新公司」為名登記成立的公司,共有三十六家,其中的二十四家集中在民國九十五年以後成立,各大建商旗下的土地開發部,開始留意都更地段,有些中型建商為避免爭案衝突,會聯手成立都更公司共同合作,像忠泰建設和華固建設、忠泰建設和樂群建設,都是業界合作的代表。

另外,房屋仲介業者、不動產估價師、建築師,甚至房地產投資客,也陸續參與都更案,尤其已經都更成功的案子,「我的鄰居賺一倍」的效應更在周圍街廓發酵,像中正史坦威完工一年半,現在,隔街的鄰居經常討論:「聽說我們這邊也要都更?」
 
甚至還有投資客,看好老屋價值,不只買進,還自己申請「自行畫定都更單元」,獲得核准。投資客傅小姐就是一例,去年底,她在信義區內買下一間三十六年老公寓,七百六十萬元,每坪二十九萬二千元,她查了一下都更條件,自己向台北市都市更新處申請都更,大概四個月時間,自行畫定獲准,那一個街廓的老舊公寓,全變成都更區,她笑著說:「我的鄰居都不知道自己的房子變成都更屋了。」

都更要如何才能成功?悅中都市更新管理顧問公司總經理吳紹琥說:「八○%的住戶簽下同意書。」不過,這只代表第一個階段,也就是向政府申請取得都更資格而已,接下來,能不能和建商簽下「合建契約書」才是重點,而「八成同意」,也是建商投入的門檻,此時,牽涉到建商、住戶的利益分配及彼此觀感,一個不小心,就有可能破局。

挑戰:取得住戶共識難 怕麻煩,沒人敢當第一個提案人

今年動工的台北市大同區都更案「首善」,負責該建案的廣宇建設總經理李毓超,對這個案子能在三年半內動工,說了一個關鍵詞:「(我們)不貪心。」

位於台北市涼州街的首善都更區,是一塊私有地、公有地混合的地區,公有地的土地持有者是台灣銀行。為了讓都更案順利,廣宇和當地住戶一起標下台銀公有地,更首創「認股」模式。讓住戶參與投標公有地,每股五十萬元,可以每坪十五萬多價值,換取三坪多房屋權利,讓原地主可以分到更多,這和一般建商在處理公有地時,自己標下分更多的處理模式不同,李毓超說:「如果我們標下那塊地,就等於和住戶為敵;我們要和住戶做朋友。」

「首善」原地主米行陳老闆說,都更案最重要的就是「權利分配」,也就是都更後「我能分多少」,這件都更案的過程公開透明,建商找五家不動產估價公司估價,而不是建商自己估,是住戶放心的最大原因。最後,老屋拆除前,建商辦了一個惜別晚會,還製作一份回顧老家的光碟,送給每位住戶做紀念。
 
都更案成功後,朋友紛紛來找陳老闆取經,問他們是怎麼辦到的,陳老闆也樂於分享經驗,因為兩年後,他們一家人將搬進新屋,那是涼州街一帶最新、最高的大樓。

而都更社區居民能不能一條心,更是關鍵。通常第一位提出都更的住戶,會被質疑是否被「收買」、「是不是拿錢?」為怕麻煩,很少人敢率先提案。這和都會居民各自過生活,很少和鄰居打交道有密切關係。

從事都更顧問十年的丁致成說:「都更要成功,從跨出我家大門,認識對門、樓上、樓下鄰居做起。」成功的關鍵,就是社區居民凝聚共識,不要互相猜忌,「我的房子漲一倍」的夢想,才能實現。


*我家可以申請都更嗎?
根據台北市都市更新處的規定,下列14項指標,只要符合其中3項,就可提出都更地區畫定申請。
我家:
1.是20年以上磚造房屋,或30年以上鋼筋混凝土,或40年以上鋼骨混凝土建築。
2.是民國78年以前蓋的。(內政部在民國78年5月5日修正建築物耐震設計標準,較過去嚴格很多)
3.距離捷運站200公尺以內。
4.是合法建築物,但沒有電梯、停車位也不夠。
5.房子的坪數低於18.94坪
6.旁邊的巷子彎曲狹小,寬度小於6公尺。
7.公寓沒有化糞池。
8.附近有違規使用的建築物(如:倉庫變店面使用)。
9.房子基礎下陷、樑柱牆壁腐朽破損。
10.附近的巷道有被鐵皮屋封住,無法通行。
11.不是防火建築物。
12.附近有內政部、市政府指定的古蹟、歷史建築。
13.附近打算都更的面積達3,000平方公尺(即907.5坪),且有2/3地主同意。
14.建蔽率超過法定建蔽率,且容積率低於法定容積率的一半。(此條很少有房子能適用,除非是一樓平房)

註:1.完整都更條文可上台北市都市更新處網站的「法令園地」查詢。
2.若有其他問題也可跟「悅中都市更新管理顧問公司」聯絡,該公司免費提供「我家是否可以都更?」查詢,悅中的網址是:www.renewyourhouse.com.tw
資料來源:台北市都市更新處
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