我從當兵退伍後就開始買房子,但剛踏入社會時不太會精算貸款利息,手上只有五、六十萬元頭期款,就在新竹老家附近買了一間300萬元的預售屋,當時以為繳得起貸款。

 

但當時利率平均達5%至6%,我的月薪卻只有三萬多,一個月光是房貸利息就一萬多元;後來房子蓋了一年多,利息就繳到受不了,只好把房子轉賣給父親,改租房子。

 

我在1996年結婚,心想有個自己的家比較好,那時常在東湖高爾夫球場練習打球,單純以為球場靠近山區、空氣好,有空還可就近到球場打球,於是用390多萬元,在球場對面買了間15坪夾層屋;沒想到,又是另一次投資失利的慘痛經驗。

 

剛開始汐止常淹水,但還淹不到東湖,但住了一、兩年,東湖也淹水了,感覺自己快要變成難民,忍了兩年,決定把房子賣掉;但淹水使得房價大貶值,賣了很久,賣不到好價錢,我又不愛把房子出租,放了一段時間之後,決定認賠約100萬元賣出,同時認知到夾層套房單價高,但增值率其實不好。

 

接連兩次投資房產失利,但到2000年投資的兩間房子卻反敗為勝,年平均報酬率都超過兩成;那年我跑遍新店、淡水看屋,但周遭交通動線和生活機能不十分熟悉,擔心誤判,決定回歸熟悉的內湖和大直。

 

當時美麗華購物中心還沒蓋好,在靠近永安國小附近有一批國宅在轉賣,晚上暗暗的,讓人有點害怕,但我認為,捷運通車後,將成為交通要道,且附近有學區,並且房子已裝潢好,不必再為裝潢傷腦筋,就以每坪17萬元、總價約715萬元(自備款200萬元)買下40多坪的國宅,但因公設比超過五成,室內空間其實只有20幾坪。

 

買屋要有足夠自備款

 

住了五年多後,我們夫妻倆加小孩已略嫌擁擠,此時大直房價起漲,決定將房子賣出,換大一點的。2006年1,100萬元賣出,五年內竟增值54%,若以當初自備款200萬元,賣出後拿回580萬元現金計算,換算年複利報酬,每年約賺取高達23%。

 

同年我在大直看上一間約60坪大的房子,原屋主是一家上市公司的總經理,十一樓雙併獨棟,裝潢很棒,算是美式鄉村風,每坪買進單價40幾萬元、總價2,450萬元,我自備款約650萬元;至今住了三年,區內房價已漲到每坪50萬元,短短三年總價增值到3,000萬元,如果我現在把這間房子賣掉,可拿回1,200萬元,以當初投入650萬元自備款計算,每年約賺到超過兩成,投資報酬率相當不錯。

 

以我四次買房子,從錯誤中學習的經驗,建議年輕人要買房子一定要有足夠的自備款,至少要準備三成,而且要精算自己的薪水是否足以支應七成房貸;其次盡量不要買預售屋,畢竟預售屋風險太高,較難掌握施工品質及住戶水平;並且少碰套房、夾層屋,除非要出租,否則套房增值空間很有限,應選兩房、三房以上的房子,比較有增值空間。

 

新成屋或中古屋方面,我個人認為,新成屋這兩年受原物料上漲影響,房價已在高檔,上漲空間有限;相對的,十年以內、裝潢不錯的中古屋,不僅房價比較有議價空間,自己也不必再為裝潢傷腦筋。

 

選地點要沉得住氣

 

地點的選擇則要沉得住氣,挑選交通便利、有學區、周遭生活機能完善,僅剩20%至30%設施待開發的潛力商圈;尤其要迴避周邊有墳墓、殯儀館、飛機場、高壓電塔等設施,或人蛇混雜的夜市。

 

我認為,投資房產雖然資金流動性較低,但若選對房子,即使生活突遭變故,要變現也不難。

 

(星展銀行房屋及私人貸款業務高級副總裁唐正峰口述,記者楊雅民記錄整理)

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