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任何時候買房子,都有優點與缺點,景氣上升波段購屋,屋主惜售,不容易買到好房子;景氣趨緩階段買房子,又怕房價會再下跌,買貴了。只要有購屋需求,其實每個時段都是好時機,重點是要先了解箇中長短,趨吉避凶,房價絕對不是購屋與否的唯一選項。

 

神探李昌鈺博士在年前,回台購買了一戶位新竹的住宅。﹙圖:大無限提供﹚
購屋金額龐大,照理說,買房子絕對是最需要冷靜理性處理的一件大事,但是有購屋經驗的人都明白,在決定是否買房子的當口,往往是最不理性、最為感情用事的。

原因無他,因為買房子是人生夢想,當夢想就近在眼前時,出手或縮手的節奏,都很容易被許多「訊息」亂了陣腳,這些訊息有時是鼓勵你買房子;有時是規勸你不要買房子。

重點在於,在房市景氣不同的階段買房子,都應該要有規劃,先釐清自身需求,多元考量種種購屋條件,才能買得安心、買得順心。

 

 

房價不是絕對因素

 

 

是否購屋的訊息導向,很多都直指「房價」,不可否認,財務規劃確實是購屋很重要的項目,但絕不是唯一條件。其他像是購屋能力、屋況、環境、增值潛力等等,購屋時都必須一併評估。

如果要針對購屋各項要件的重要性評分,房價因素大約佔百分之四十,購屋能力也佔有百分之三十五,地點區位攸關未來增值潛力,約佔百分之十,其餘百分之十五,約莫為購屋環境、屋況、鄰居等其他條件。

就大家最關心的房價來說,在房市趨緩階段,有些房價的評估方式,都以現在是不是低檔行情來研判購屋時機;理想上,買方當然是希望買到最低點,但是在價格等待的過程中,往往必須以有形無形的損失來交換,像是錯過好房子、利率上升負擔加重等等,不一定划得來。

實際上,一般換屋週期大約是七年至十年,如果是以未來賣房子的時機點,也就是該區未來七年至十年後的房價,來評估現在的相對房價,從未來看現在,應該會更加客觀。

舉例來說,如果想買的房子距離捷運站在兩百公尺以內,可以試想未來七年後,台北縣市的捷運路網更加稠密,可及性絕對是愈來愈高,也就是說,房價的增值空間看好;因此即便目前房價不低,但因為有這樣的支撐因素,房屋本身已具有「易漲難跌」的特性。因此假設當二○一五年要賣房子時,房價應該會比現在還要高,現在就是好的買點,若是遇到好房子,就可以考慮購買。

好地段、條件好的房子,基本上都是搶手貨,所以重點是要選到好房子,而不是一味地將房價問題放大。房價趨緩的階段,好房子釋出的機會大,可選擇性相對提高,是危機入市的一大優點。

 

 

危機入市優點多多

 

 

從政策面來看,當房市處在所謂的「危機」階段,整體經濟狀況通常都不佳,政府就會擬定各種政策刺激買氣,像是調降房貸利率、延長房貸寬限期等等,降低購屋者的資金壓力、降低購屋門檻。

利率是影響購屋能力的關鍵因素,過去在九○年代,房市景氣鼎盛時期,房貸利率動輒八%至十%,每一百萬貸款,每月本息大約就要支付一萬元左右,記得當時國宅優惠利率為五%,一堆人搶破頭申請「低利」貸款。

時空轉換至今,利率頻降,第一年房貸利率大概都不超過二%,這是當時難以想像的數字,相同條件每一百萬房貸,每月繳五千元,只有當初的一半,若是繳息不繳本,每月才一千七百多元,這就是房市趨緩時期的購屋優點。

若就市場面來看,不景氣的時候,建商為了吸引買方,加上不用趕工,房子通常會蓋得比較紮實,建築品質比較優,房價的議價空間也會多出五%左右。

 

 

購屋注重市場變化

 

 

房市趨緩期,買賣房子都不急,因為沒有時間的急迫性,無論是建商或是買方,都可以以相對正常的節奏來賣房子及買房子,出錯的機率降低,對消費者多一些保障。

每一個時期買房子都會有優缺點,在趨緩時期買房子,有些事項須特別注意。首先是房價下跌風險,這也是空方看法阻勸購屋的主要原因。

房價變動階段,起伏在所難免,重點是要了解哪些區域、哪種產品,出現「超漲」現象,超漲產品的下跌機率比較高,盡量避開超漲產品與區域,就能降低風險。

如何研判超漲區及超漲屋?最簡單的方式,就是打探該案或該區的投資客比例,如果該區或該案,買屋的投資客比例高達五成以上,在投資客不斷過手的狀況下,房價有可能呈螺旋式升高,在超額利潤的誘惑下,房價紮實度偏脆弱,一旦景氣反轉,投資客大量拋售,未來跌價的風險就會升高。

但只要該區的購買主力,多數以當地的區域客戶為主,這就表示區域換屋或首購自用的需求穩定,房價的支撐度比較健全,日後房價下跌風險就低。

投資客分布較多的區域,房價往往高低落差大,一般民眾進場時,很難研判正常價位,尤其是在景氣趨緩時期,投資客可能因為資金壓力,降價拋售;但是自用型屋主的降價壓力小,降價彈性低,此時就會呈現同一區或同一案,價格高低差擴大的現象,買方應該要特別留意。

 

 

 

 

 

 

商圈會有移動效應

 

 

趨緩期購屋的另一個隱憂,則是抗跌區的變動。部份抗跌屋的支撐因素是商圈,例如辦公商圈、捷運商圈或是學區商圈、市集商圈等人潮聚集之處。

影響商圈最大的因素是交通,有便利的停車場及大眾運輸系統,就能帶進大筆的人潮與錢潮。但是近年來捷運陸續完工,擴大捷運商圈與非捷運商圈的優勢差異,非捷運商圈若又缺乏大型停車場,早晚將走上沒落之途。

再加上景氣不佳,消費緊縮,許多店面經營不善面臨關店,若是房東不願調降租金,店面空置率可能提高,倘若進入惡性循環,帶狀商圈店面空置率愈來愈高,原有的消費人潮將逐漸散去。

這些既有商圈附近,無論店面還是住宅,因就商圈之便,房價都不低,即便在趨緩期購屋撿到便宜,以相對低價買進;但是遇到景氣不佳,買氣降低,商圈生存倍感艱困,加上捷運通車帶來的商圈移轉效應,都使得原來的商圈價值受到威脅。

 

 

危機入市反悔者少

 

 

等於說,原來支撐房價的因素逐漸弱化,用抗跌屋的房價買到下跌屋,買方應該避免買到這類房屋,天母商圈是個警訊,南港昆陽捷運站商圈,二○○九在內湖線完工通車後,也可能有衰退的變化。

一九九九年九二一大地震之後,將近有一季的時間沒有人想買房子,累積一季的購屋需求,在隔年二○○○年上半年暴發出來,遞延性買盤引導房價上揚,供給急縮,很多人都很懊悔,在九二一那一季沒有進場購屋,錯過時機,後來很多好房子都惜售不賣,有錢也買不到,這就是危機入市最好的例子。

 

 

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