美國次貸問題捲起全球經濟退縮大風雪,眼看又要過起看緊荷包的生活,即使央行在3週內連續度調降基準利率,但是過了優惠期的房貸負擔還是很沉重,房貸戶該如何自力救濟,《Smart智富》月刊整理招房貸省錢術,幫助房貸戶降低負擔。

第1招〉善用2000億元優惠房貸

「如果是今年3月22日以後才過戶的房貸戶,首先選擇政府新的2,000億元優惠房貸就是最輕鬆的省錢方式,」永豐銀行零售金融處副總韓志宇說。

韓志宇表示,內政部提出的「2,000億元優惠購屋專案」是政府為活絡房市,減輕房貸戶壓力所推的新政策,只要符合規定的民眾,即可申請房貸額度300~350萬元內享有2.775%的房貸利率,如果不想負擔轉貸成本,這是最好的選擇。

土地銀行個人金融部經理朱玉峯表示,符合資格的房貸戶,如果在同一家銀行申貸「一般房貸」戶者,只要向銀行提出申請,變更房貸合約後,即可轉貸為「優惠房貸」戶,一口氣就可以將部分貸款利率降至3%以下,比自己跟銀行談判輕鬆。

若是以貸款500萬元、貸款期間20年計算,一般房貸平均利率約在3.5%,20年下來要付出約195萬9,517元的利息,即使選擇一段式房貸利率(適合長期貸款者,雖然沒有特定期間優惠利率,平均利率較分段式房貸低),利息支出也要173萬9,585元,但取得政府優惠房貸,20年便可以省下37萬3,065元,利息總額降至158萬6,452元。

 

搭配政府最新優惠房貸,最多可省37萬元利息

搭配政府最新優惠房貸,最多可省37萬元利息

第2招〉自願綁約爭取降利率

如果不符合優惠房貸戶資格,又該如何省荷包呢?手中握有10間套房、投資房地產經驗超過10年的陳凱菱則分享自己與銀行往來的小經驗,「自動跟銀行談綁約2~3年,這樣也可以爭取到調降利率的空間。」

由於銀行現在推出的房貸方案大多是以「i+固定加碼」的浮動利率方式在計息,其中「i係數」是以多數銀行的定儲利率取平均值,相當貼近市場利率,因此能不能談到好利率,就要看後面固定加碼這一端。

「如果與銀行談綁約,一開始就能把固定加碼這一個數字壓到最低,只要差1~2碼,長期省下的利息就很可觀,」陳凱菱說。

元大銀行個人金融部資深協理熊美玲認為,每個房貸戶的個別條件不同,確實可以依情況與銀行協商,只要是信用良好、工作穩定,房屋抵押品坐落在精華區等的客戶,都有細談的空間。

第3招〉增加自我貢獻度

不過,如果要能真正享有調降利率的優勢,韓志宇、熊美玲不約而同都對房貸戶提出整合金融往來的概念,換句話說就是提高對銀行的貢獻度。

韓志宇指出,如果想把房貸利率降到3.5%以下,就要加強與銀行往來的「深度」,把存款、基金購買或是信用卡等統統整合在同一家銀行,「讓銀行有其他賺錢的機會,自然會願意在房貸利率上讓步。」

從18歲就開始投入房地產買賣的傅天穎,就是整合自我金融產品的高手,除了與同一家銀行長期往來、建立良好信用外,也將現金存款交給同一家銀行,「銀行擔心我如果轉貸,會連存款一併帶走,因此給的利率也相對優惠,」傅天穎說。

第4招〉利用銀行轉貸專案

如果已經過了優惠期,又開始償還本金了,但是原銀行堅持不肯再調降房貸利率,這時候可以考慮轉貸動作。

由於國內房地產成交量急速冷凍,為了吸引優質的房貸戶,部分銀行祭出優惠大旗。

富邦銀房貸產品部經理洪惠純說,目前房地產有修正的趨勢,銀行對房貸成數的風險控管會相對嚴格,因此,對開始償還本金、轉貸後又不需增貸的房貸戶,銀行會願意給予比較好的利率條件,像富邦就以第1年2.99%吸引轉貸戶。

「轉貸時,如果房貸成數只剩總鑑價的6成以下,利率調降幅度就有1碼以上的空間,」熊美玲說,主要是房貸戶萬一發生付不出本息,銀行被迫處分擔保品時,所需承擔的風險就較低,自然可以較低的利率直接回饋給房貸戶。

第5招〉手續費、代書費也要省

此外,轉貸時會有一筆銀行續費、代書費用等成本,以500萬元房貸來說,相關費用約1萬5,000元。

熊美玲提醒,如果經過仔細試算後,確定要進行轉貸,部分銀行有固定配合的代書,塗銷費用會比市價的6,000元還低上1,000~2,000元。而合作金庫、永豐銀行等金融機構也願意針對優質客戶給予手續費上的減免,房貸戶申辦轉貸的時候,不要忘記多加爭取。

*景氣臨寒冬 利率、寬限期一起談

大環境景氣急轉直下,為了讓經濟陷入窘境的優質房貸戶有疏通管道,台灣銀行、土銀、三商銀等紛紛在寬限期上讓步,房仲業者表示,最好利率與寬限期一起談,才能真正減輕經濟壓力。

台灣銀行針對「房屋輕鬆貸」客戶,除將寬限期由2年彈性延長到5年外,也增加一段式房貸利率供房貸戶來選擇,合作金庫銀行則提供延長寬限期與調降利率1年新措施,都不失為房貸戶暫時度過經濟寒冬的權宜之計。

仔細研究台灣銀行的方案,原本20年房貸期的客戶,適用寬限期間是2年,因此在新政策下,還能再延長1年,避免優質客戶過了寬限期就轉貸;已經在還本金的舊貸戶,也可以因應本身經濟條件,選擇是否要再增加1年寬限期。

不過,舊貸戶如果要取得總計5年的寬限期,除了房貸成數要降到8成以下外,也必須重新議定貸款期至30年。

理財專家提醒,延長寬限期的優點雖可暫時減輕經濟壓力,但如果將貸款期拉長到30年就不划算。以500萬元貸款、利率3.259%(台銀現行一段式最優利率)計算,20年期與30年期房貸利息就差了119萬196元,房貸戶最好評估本身經濟條件,不要一頭栽入房貸漩渦。

 

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